Într-un oraș universitar, cu mii de studenți, tineri profesioniști și oameni care vin pentru un proiect de câteva luni, închirierea unei locuințe este o sursă de venit des întâlnită. Mulți proprietari au ajuns aici aproape întâmplător: au moștenit un apartament, s-au mutat într-o casă mai mare sau au cumpărat o garsonieră ca investiție. Partea de găsire a chiriașului și de stabilire a chiriei este de obicei bine pusă la punct. Partea fiscală rămâne însă, pentru mulți, o zonă gri.
Veniturile din chirii sunt venituri impozabile, iar declararea lor corectă te scutește de amenzi, de dobânzi și de neplăceri în cazul unui control sau al unui conflict cu chiriașul. Ghidul de mai jos explică principiile generale ale impozitării chiriilor pentru persoanele fizice și pașii practici pe care îi are de făcut un proprietar. Regulile concrete, cum ar fi cotele, pragurile și termenele, se modifică în timp, așa că verifică întotdeauna varianta în vigoare și, dacă situația ta este mai complicată, cere sfatul unui contabil sau al unui consultant fiscal.
Ce înseamnă, fiscal, venitul din chirii
Din punct de vedere fiscal, chiria intră în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Altfel spus, tu, ca proprietar, permiți altcuiva să folosească un bun al tău, iar în schimb primești o sumă de bani. Categoria include închirierea apartamentelor, a caselor, a garajelor, a spațiilor comerciale sau a terenurilor, precum și subînchirierea, atunci când este permisă.
Contează suma pe care o încasezi efectiv pentru folosința locuinței. Câteva situații frecvente care ridică întrebări:
- Utilitățile plătite de chiriaș direct furnizorilor sau rambursate exact pe baza facturilor nu sunt, de regulă, considerate chirie, dacă sunt evidențiate separat în contract.
- Garanția primită la începutul contractului nu este venit cât timp urmează să fie restituită. Dacă o reții, de exemplu pentru daune, situația se poate schimba.
- Chiria în valută se transformă în lei după regulile prevăzute de legislația fiscală, de obicei la cursul oficial.
- Coproprietatea, de exemplu un apartament deținut de doi soți sau de frați, presupune, în general, împărțirea venitului între coproprietari, potrivit cotelor fiecăruia.
Locuințele mobilate și utilate ridică și ele întrebări. Când chiria acoperă atât apartamentul, cât și mobila, electrocasnicele sau parcarea, întreaga sumă convenită pentru folosința acestora intră, de regulă, în venitul din chirii. Nu are importanță dacă în contract le treci separat sau la pachet. Contează să descrii clar ce primește chiriașul și cât plătește pentru toate acestea.
Închirierea pe termen lung și cea pe termen scurt
Nu orice închiriere este tratată la fel. Diferența principală apare între închirierea clasică, pe termen lung, către un chiriaș care locuiește acolo luni sau ani, și închirierea pe termen scurt, în scop turistic, prin platforme de rezervări.
Închirierea clasică rămâne, pentru majoritatea proprietarilor, în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Închirierea în regim turistic poate avea un regim fiscal diferit, în funcție de numărul de camere oferite, de modul în care este organizată activitatea și de serviciile asociate. Peste un anumit nivel, activitatea poate fi considerată independentă, cu obligații de înregistrare, evidență contabilă și eventual de clasificare a spațiului.
Pe lângă partea fiscală, închirierea în regim turistic într-un bloc de locuințe implică și relația cu vecinii și cu asociația de proprietari. Fluxul constant de oaspeți, bagajele trase pe scări noaptea sau folosirea intensă a liftului pot genera conflicte. Informează-te din timp despre regulile asociației și despre eventualele cerințe locale, ca să nu ai surprize după ce ai investit în amenajare.
Dacă iei în calcul să transformi închirierea într-o afacere propriu-zisă, cu mai multe apartamente sau cu servicii turistice, discuția fiscală devine una de antreprenoriat. Poți citi mai multe despre provocările acestei treceri în articolul despre fiscalitate și antreprenoriat.
Contractul de închiriere și înregistrarea lui
Totul pornește de la un contract scris. Pe lângă rolul juridic, de protecție a ambelor părți, contractul este documentul pe baza căruia se stabilesc obligațiile fiscale. El trebuie să cuprindă datele părților, descrierea locuinței, durata, chiria și moneda în care se plătește, modul de plată și regulile pentru utilități.
În ultimii ani, legislația a prevăzut obligația proprietarului de a înregistra contractul de închiriere la administrația fiscală într-un anumit termen de la încheiere, precum și de a comunica modificările sau încetarea lui. Procedura se poate face, de regulă, online, prin Spațiul Privat Virtual, sau la ghișeu. Verifică regulile în vigoare în momentul în care semnezi, pentru că termenele și formularele pot fi actualizate.
Înregistrarea contractului are și un avantaj practic pentru proprietar: în condițiile prevăzute de lege, un contract de închiriere înregistrat la fisc poate fi folosit mai ușor pentru recuperarea chiriei restante. Este încă un motiv pentru care un contract formal, nu o înțelegere „pe cuvânt”, este alegerea înțeleaptă.
Detalii din contract care contează fiscal
- chiria exprimată clar, într-o singură monedă, cu data scadentă a plății;
- modul de plată, de preferință prin transfer bancar, cu numele titularului contului;
- separarea clară a utilităților de chirie, cu precizarea cine plătește fiecare factură;
- valoarea garanției și condițiile în care se restituie;
- durata contractului și modul în care se prelungește sau încetează.
Fiecare modificare importantă, de exemplu o chirie nouă sau o prelungire, merită formalizată printr-un act adițional semnat de ambele părți.
Cum se calculează și cum se declară impozitul
Mecanismul general este următorul: pornești de la chiria încasată într-un an, stabilești venitul impozabil după regulile în vigoare pentru această categorie și aplici cota de impozit prevăzută de lege. Rezultatul este impozitul datorat, pe care îl declari și îl plătești prin declarația unică.
Pașii anuali ai unui proprietar
- Ține evidența încasărilor. Păstrează extrasele de cont sau chitanțele pentru fiecare plată a chiriei. Încasarea prin bancă este mult mai ușor de dovedit decât cea în numerar.
- Notează perioadele fără chiriaș. Lunile în care locuința a fost goală influențează venitul anual și trebuie reflectate corect.
- Verifică regulile din anul respectiv. Cota, modul de calcul și pragurile pentru contribuții pot fi actualizate.
- Completează declarația unică. Secțiunea dedicată cedării folosinței bunurilor cere datele contractului și sumele încasate.
- Plătește în termen. Întârzierea atrage dobânzi și penalități, chiar și atunci când declarația a fost depusă la timp.
Există și situații în care impozitul este reținut la sursă de chiriaș, de exemplu atunci când chiriașul este o firmă sau o altă entitate care ține evidență contabilă. În aceste cazuri, obligațiile proprietarului se schimbă, așa că merită clarificate de la semnarea contractului.
Contribuția pentru sănătate, obligația uitată
Mulți proprietari se concentrează pe impozit și uită de contribuția pentru sănătate. Pentru persoanele care au venituri din chirii, aceasta poate deveni datorată atunci când veniturile din activități care nu sunt salariale depășesc anumite praguri, stabilite în funcție de salariul minim pe economie. Regulile privind cine datorează contribuția și cum se calculează s-au modificat de mai multe ori, așa că o verificare anuală este necesară.
Pensionarii și salariații care au și venituri din chirii au, la rândul lor, situații specifice. Faptul că ești deja asigurat prin salariu sau prin pensie nu înseamnă automat că nu ai nicio obligație suplimentară. Aici, un calcul făcut împreună cu un contabil îți poate economisi timp și grijă.
Un obicei sănătos este să pui deoparte, lunar, o parte din fiecare chirie încasată pentru impozit și contribuții. Așa, momentul plății nu mai vine ca o lovitură pentru bugetul familiei. Dacă vrei să privești chiriile în contextul mai larg al finanțelor personale, găsești idei utile în articolul despre strategiile de planificare fiscală personală.
Ce riști dacă nu declari chiria
Tentația de a „nu complica lucrurile” și de a încasa chiria fără să o declari există, mai ales în cazul închirierilor mici. Riscurile sunt însă reale și pot depăși cu mult economia aparentă:
- impozitul și contribuțiile datorate pentru toată perioada nedeclarată, plus dobânzi și penalități;
- amenzi pentru nedepunerea declarațiilor sau pentru neînregistrarea contractului;
- o poziție slabă în fața chiriașului în cazul unui conflict, pentru că nu poți folosi ușor documentele oficiale;
- neplăceri suplimentare dacă chiriașul declară el însuși contractul, de exemplu pentru obținerea unor drepturi sau a vizei de reședință.
Despre consecințele mai largi ale neregulilor fiscale și despre modul în care statul le combate poți citi în articolul despre măsurile și sancțiunile împotriva evaziunii fiscale.
Întrebări frecvente
Dacă închiriez apartamentul unei rude, trebuie să declar?
Dacă primești bani pentru folosința locuinței, vorbim de chirie, indiferent de relația cu chiriașul. Dacă locuința este dată gratuit, situația este diferită, dar merită pusă și ea pe hârtie, printr-un contract de comodat.
Pot să declar o chirie mai mică decât cea reală?
Nu. Declararea unei sume diferite de cea încasată efectiv este o neregulă fiscală, iar plățile prin bancă lasă urme ușor de verificat.
Ce fac dacă am uitat să declar în anii trecuți?
Cel mai bine este să regularizezi situația din proprie inițiativă, cu ajutorul unui contabil, înainte de un eventual control. Corectarea voluntară este, de regulă, tratată mai favorabil.
Închirierea unei locuințe poate fi o sursă de venit stabilă și sigură, cu condiția să fie făcută ca la carte. Un contract clar, înregistrat corect, încasări prin bancă și o declarație depusă la timp transformă o activitate care pare complicată într-o rutină anuală de câteva ore. Iar liniștea de a ști că totul este în regulă valorează mai mult decât orice economie obținută pe ascuns.
Foto: Diva Plavalaguna / Pexels
